En referencia a la Ley de Vivienda, el nuevo texto, acordado con ERC y Bildu, se ha aprobado este jueves con amplia mayoría en el Congreso, con el apoyo de los socios de investidura -excepto el PNV- y el ‘no’ de PP, Vox y Ciudadanos.
Entre otras medidas, establece un tope del 3% a las subidas del alquiler en 2024, amplía las consideradas como zonas tensionadas -donde se limitarán todos los alquileres- y reduce la cantidad de pisos que puede tener un propietario para considerarlo gran tenedor. ¡Prepárate para estar al tanto de los derechos y cambios fundamentales que esta ley trae consigo!
Algunos aspectos clave sobre la ley de vivienda
- Tope al alquiler del 3% en 2024 y la eliminación del IPC como referencia.
- Regulación de todos los alquileres en zonas tensionadas.
- Se amplían las zonas tensionadas.
- Se reduce la cantidad de propiedades para ser considerado gran tenedor.
- Protección frente a desahucios.
- Prórroga de un año en el contrato en caso de vulnerabilidad.
- Honorarios inmobiliarios a cargo del propietario.
- Se prohíbe aumentar el alquiler por la vía de nuevos gastos.
- Más vivienda protegida.
En Correduría de Seguros Cascudo, estamos comprometidos con tu bienestar y queremos ayudarte a comprender las implicaciones de esta nueva ley de vivienda, por ello, te dejamos aquí respuesta a posibles dudas que te pueda generar esta nueva ley:
¿Qué son las zonas tensionadas?
Las zonas tensionadas son áreas que cumplen una de estas dos condiciones:
- Áreas donde el precio del alquiler ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC autonómico durante los anteriores cinco años. (Anteriormente era un 5%)
- Zonas donde se destine más del 30% de la renta a gastos derivados de la vivienda (ya sea en alquiler o en hipoteca).
Son las comunidades autónomas las que tienen potestad para declarar un área como zona tensionada y a partir de ahí crean un índice de referencia de precios.
¿Se podrá subir el alquiler de la vivienda por encima del IPC?
De momento, no. La ley mantiene el actual límite de subida del 2% durante 2023 y lo eleva hasta el 3% en 2024 para todos los propietarios, grandes y pequeños tenedores.
A partir de 2025 entra en vigor un sistema de fijación de precios. De tal manera que si una comunidad autónoma declara algún municipio como zona tensionada, sólo los grandes tenedores de viviendas tendrán que mantener los precios de referencia fijados durante mínimo tres años, prorrogables anualmente.
Por tanto, los topes de las subidas del alquiler quedan así:
- 2023: se mantiene el 2% para todos los propietarios (grandes y pequeños).
- 2024: la subida se limita al 3% para todos los propietarios.
- 2025 en adelante: índice de referencia aplicable solo para grandes tenedores. Para los pequeños propietarios, el tope se fija a través de la indexación a la renta establecida en el contrato anterior. Si es un arrendamiento nuevo, será en función del índice de referencia.
Sin embargo, si en los dos años anteriores al arrendamiento se han realizado obras de rehabilitación que supongan un ahorro energético del 30% o mejoras de acceso, el propietario podrá subir el precio hasta un 10%.
¿A quién afecta la ley de vivienda? ¿Quién es el gran tenedor?
La nueva Ley de Vivienda define como gran tenedor de vivienda a aquellos propietarios, personas físicas o jurídicas, que posean 10 o más viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados para uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. La novedad es que rebaja a la mitad, a un mínimo de 5 inmuebles, en caso de declarar una zona como tensionada. Por tanto, los propietarios que tengan esa cantidad y que estén en un municipio con presión en precios verán topadas las rentas del alquiler.
¿Cuál es la duración de los contratos?
La norma no modifica lo establecido hasta ahora: cinco años para los propietarios particulares y siete en caso de persona jurídica. Si durante ese tiempo el propietario necesita la vivienda, podrá cancelar el contrato siempre y cuando acredite que sea para él mismo o un pariente.
A vencimiento, la notificación deberá realizarse cuatro meses antes en el caso del arrendador y dos meses en el del arrendatario. De no haber notificación, la prorrogación será automática por años completos hasta un máximo de tres.
Si hay impago y el inquilino está en una situación vulnerable social y económicamente (deberá demostrarlo a través de los servicios sociales), puede solicitar una prórroga de un año y el casero debe admitirla de forma obligatoria si es un gran tenedor. Este puede quedar exento si hubiese un contrato de alquiler anterior rubricado por ambas partes
¿Qué pasará con los honorarios?
La Ley también interviene en los honorarios y gastos inmobiliarios (comunidad, tasas de basura, IBI), que correrán a cargo del propietario.
¿Alquileres públicos protegidos?
En suelo urbanizable, se reserva el 40% de las viviendas de protección oficial al alquiler, y en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma), el 20%.
¿Tendrán ventajas fiscales los pequeños propietarios con la nueva ley de vivienda?
Sí, se han establecido una serie de bonificaciones para sacar al mercado alquileres en zonas tensionadas y compensar de algún modo las limitaciones a las subidas.
- Bonificación de hasta el 50%: sólo se declara la mitad de la renta.
- Bonificación de hasta el 70%: en el caso de arrendar por primera vez a jóvenes (entre 18 y 35 años) o si se establece un nuevo acuerdo con mejoras o rehabilitación del inmueble.
- Bonificación de hasta el 90%: si se baja al menos un 5% el precio del alquiler en una zona tensionada.
¿Qué protección hay para desahucios?
La norma prohíbe que se produzcan sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de dos años. Te puede resultar de interés este artículo acerca de la ocupación ilegal.
¿Cuándo entra en vigor la nueva Ley de Vivienda?
La norma fue aprobada en el Consejo de Ministros en febrero de 2022, pero hasta principios abril de 2023 no logró ser aprobada en el Congreso de los Diputados. El siguiente paso ha sido su aprobación en el Pleno del Congreso, el 27 de abril, y su posterior remisión al Senado. Una vez aprobada en la Cámara Baja se publica en el BOE, por lo que podría entrar en vigor antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo.
Según la normativa, cuando se publica en el Boletín Oficial del Estado, puede entrar en vigor al día siguiente, aunque por lo general es a los 20 días tras su publicación.
Si tienes todavía dudas sobre cómo te afecta la norma, respondemos a dos preguntas frecuentes.
¿Cuánto te pueden subir el alquiler por el IPC?
La respuesta es que el inquilino no puede subir la renta del alquiler en dos años, por lo que aunque la inflación sea mayor que los topes, los propietarios no pueden encarecer el arrendamiento más allá del 2% en 2023 y del 3% en 2024. A partir de 2025, sí podría subirse conforme al IPC, siempre y cuando la vivienda no esté en una zona tensionada y se sea un gran tenedor (a partir de 5 viviendas).
¿Qué pasa si el inquilino no acepta la subida del IPC?
Si la vivienda no está en una zona tensionada, el inquilino tendrá que aceptar la subida propuesta conforme al IPC. No obstante, en una situación como esta, lo recomendable es utilizar un informe de tasación para valorar la renta de mercado y tener así una valoración objetiva con la que negociar subidas del alquiler.
Recuerda que la información es poder, y estar al tanto de tus derechos y obligaciones es fundamental. ¡No te pierdas ninguna novedad sobre la nueva ley de vivienda! Mantente informado/a y toma decisiones informadas en materia de vivienda.
